כך נפתור את בעיית הדיור- גלובס 1/8/2011

כך נפתור את בעיית הדיור: קיבוע מחיר דירה ממוצעת ל-800 אלף שקל – והעלאת המחיר ב-1% בשנה.

מיוחד ל”גלובס”: ד”ר יעקב שיינין, מנכ”ל מודלים כלכליים, מציע פתרון להסדרת מחירי הדיור ? הצעת החוק תעלה למדינה 3 מיליארד שקל בשנה –
אך תביא תועלת של יותר מ-10 מיליארד שקל ? היכנסו וצפו ב-12 הסעיפים של הצעת החוק שעשויה להקל על החיים של כולנו

הצעת החוק להסדרת מחירי הדירות בישראלשלא נחיה באשליות – זה לא מחירי הקוטג’, לא מחירי הדלק,
גם לא הבריאות והחינוך,אף שאלו נושאים חשובים הדורשים פתרונות.
מנוע המחאה הוא שערוריית מחירי הדירות בישראל,
והתנפצות החלום של הדור הצעיר לרכוש דירת מגורים.

הדבר ששבר את הדור הצעיר הוא עלייה של מחירי דירות בכ-50% בתוך כשלוש שנים.
במונחים של דירה ממוצעת (לא חדשה ולא בתל אביב), המחירים עלו בכ-350 אלף שקל.
במונחי משכנתה ל-15 שנה המשמעות היא תוספת משכנתה של 2,750 שקל לחודש.
זוג צעיר, שמשתכר נטו כ-10,000 שקל לחודש (כ-15 אלף שקל ברוטו),
מחויב עכשיו לשלם תוספת של יותר מ-25% מהכנסתו נטו,
לטובת העלייה הקיצונית של מחירי הדירות בישראל.

לזוג כזה אין ברירה, אלא לצאת למחאה. כאשר דירה ממוצעת עולה סכום
השווה לכ-127 חודשי שכר ממוצע במשק, לעומת כ-93 חודשי שכר שעלתה לפני עשור,
כ-66 חודשים לפני 20 שנה (ערב גל העלייה מרוסיה) וכ-50 חודשי שכר לפני 40 שנה,
תנועת המחאה של הדור הצעיר ברורה ומובנת – אבד להם החלום שהיה נחלתם של הוריהם, לרכוש דירה.

לפני שבוע הצגתי את בעיית הדיור ב”גלובס” (“הנטל הכבד מנשוא של מחירי הדירות בישראל”, 21.7).
כדי שהפתרון לא יישאר תיאורטי, הכנתי עבור הדור הצעיר הצעת חוק מלאה,
הכוללת 12 סעיפים. אפשר להעתיק ולהשתמש, אין זכויות יוצרים.
הפתרון הוא ספציפי וניתן ליישום מיידי, הוא פשוט מאוד וכל אחד יכול להבינו.
הוא גם לא מסכן מאום ואין כל מגבלה פיזית לבצעו מיד.

עיקרי הרעיון: החוק יביא להיצע גדול מהביקוש ליחידות קרקע. ערך הקרקע ירד ביותר מ-50% ואף אחד בישראל לא ירצה לשבת ולדגור על קרקע ללא תשואה. בתחום זה אפקט הדומינו (האחד יורד ומוריד את כולם) פועל באופן מלא. לאמור, אם גדל ההיצע בנתניה למשל, והמחירים ירדו, יתחיל מעבר מהרצליה לנתניה וירדו המחירים גם בהרצליה. או אז יתחיל מעבר מרמת גן להרצליה וכו’.

דרושות: תשתיות

עלות הפתרון לתקציב המדינה הוא כ-3 מיליארד שקל לשנה, הנובעים מהפסד הכנסה ממכירת קרקעות (המדינה מכרה קרקע לכ-20 אלף יחידות לשנת 2010 ובממוצע פחות מ-25 אלף יחידות לשנה). התועלת שתביא הגדלת ההיצע לדור הצעיר הינה יותר מ-10 מיליארד שקל לשנה (הוא קונה כ-40 אלף יחידות דיור בשנה מהמדינה ומגופים פרטיים בשוק).

המונופול הגדול ביותר והחזק ביותר בישראל הוא מינהל מקרקעי ישראל, השולט על 95% מקרקעות המדינה, וממשלת ישראל היא בעלת המונופול. כאשר יש מחסור בהיצע, עליות המחירים צפויות. רק הגדלת היצע הקרקעות בכל אזורי הארץ תביא לירידת מחירים בכל האזורים, והממשלה היא זו שצרכה לפקח על כמות הקרקעות המוצעת כדי שהמחירים יהיו הגיוניים. המצב הנוכחי הוא מצב של כשל שוק, ולכן לפי תורת הכלכלה – חובה להתערב בקביעת המחיר והכמות של היצע הקרקעות.

במקביל לחוק המוצע כאן, וכמרכיב חשוב ביותר שלו, נדרשת תשתית לאומיות מפותחת בהרבה בתחום מערכות התחבורה (רכבות פרברים ורכבות תחתית), שתאפשר גמישות רבה יותר בבחירת מקומות המגורים. פתרונות פרטניים לקבוצות מיוחדות ולסטודנטים, ובניית דירות להשכרה
לחלשים וכד’, חשובים גם הם, אך אינם מייצגים בעיית מאקרו, ולכן צריך לטפל בהם במסגרות מיוחדות.

אם אכן תשכיל הממשלה להוציא לפועל חוק זה (או דומה לו), ובמקביל תנקוט מדיניות כלכלית תומכת צמיחה והשקעות, אני מעריך שבתוך עשר שנים תעלה רמת החיים
של תושבי מדינת ישראל ביותר מ-30% והמרוויחים הגדולים יהיו אנשי שכבות הביניים.

אני מאמין שבחוק זה יכולים לתמוך רובם המכריע של חברי הכנסת, והוא מתאים לעקרונות תוכנית “הסופרטנקר” של נתניהו עצמו. קבלת החוק עכשיו תגרום לירידה מיידית
של מחירי הדירות לכיוון המופיע בחוק, כי הרוב המכריע של הציבור לא יהיה מוכן לשלם מחיר גבוה מ”מחיר המטרה” שייקבע בחוק. כך, ורק כך, ניתן לפתור את בעיית המחירים
תוך חודש.

לקביעת פגישה אישית השאר פרטים ונציג יצור איתך קשר:
שם מלא:
טלפון:
דוא"ל:


הסקירות באתר זה נערכות על ידי מודלים כלכליים ומודלים שוקי הון. הסקירות מיועדות למטרות אינפורמציה בלבד ואין באמור בהן משום המלצה לרכישה ו/ או מכירה של נייר ערך כלשהו, או תחליף לייעוץ אישי, הדרוש לצורך ניהול ניירות ערך. הסקירות עוסקות בתחזיות, אשר במהותן אינן ודאיות. בפועל, יכולות להתרחש סטיות משמעותיות מהתחזיות, עקב גורמים רבים. לפיכך, נדרשת מיומנות מקצועית לשימוש בתחזיות, אשר אינה נחלת הכלל, ואין לעשות שימוש בתחזיות אלו ללא ייעוץ מקצועי מתאים. המידע המוצג באתר זה הינו חלקי ולא מעודכן באופן שוטף ועלולים לחול בו טעויות. מודלים כלכליים בע\”מ ומודלים שוקי הון בע\”מ אינן נושאות באחריות כלשהי לגבי החומרים הכתובים באתר. מודלים שוקי הון בע\”מ הינה חברה לניהול השקעות בניירות ערך עבור לקוחות פרטיים וגופים מוסדיים. למודלים שוקי הון בע\”מ חברה בת (בבעלות מלאה), מודלים קרנות נאמנות, המנהלת קרנות נאמנות. מודלים שוקי הון עשויה להעדיף במסגרת שירותי ניהול ההשקעות ו/או שיווק ההשקעות הניתנים על ידה את קרנות מודלים קרנות נאמנות. מודלים שוקי הון ומודלים קרנות נאמנות מחזיקות, קונות, ומוכרות, מניות, אג\”ח ומט\”ח לסוגיהן השונים הן בשוק מקומי והן בשווקי חו\”ל.