מגלופוליס: ישראל כעיר-מדינה אחת- 28/4/2012

מצוקת הדיור גורמת לאדריכלים וכלכלנים מסוימים לשקול מבט שונה על מדינת ישראל. עם מדיניות נכונה, הם טוענים, מישור החוף כולו יכול להפוך לעיר שתל אביב היא רק המרכז שלה. עיר-ענק כזו תוכל לספק היצע נאות של דירות חדשות ולשים קץ להתייקרות הנדל”ן. מה מונע מהחזון להתגשם?

“אני רואה מדינה, שכל תכנון הבנייה בה מכאן ולהבא הוא לגובה, מדינה של גורדי שחקים בכל מקום, אפילו במושבים ובקיבוצים, מדינה שיהיה בה – כיחידה אחת – אותו מצבור מרץ אורבאני-מעצמתי שיש לניו יורק, למשל” דוד אבידן, 1986

אחת מהנחות היסוד המובלעות במשבר הנדל”ן שעובר על ישראל בשלוש השנים האחרונות היא שזוהי מדינה שבה מחירי הדירות תמיד עלו ותמיד יעלו, למעט במקרים של משבר ביטחוני או כלכלי חריף ביותר. הארץ קטנה וקצב הגידול של האוכלוסייה מהיר וחד, טוענים רבים. לכן, רכישת דירה נחשבת להשקעה בטוחה לזמן ארוך ולחוף מבטחים פיננסי, בזמנים שבהם הריבית והבורסה בשפל. השקפה זו מילאה תפקיד מכריע בזינוק החד של מחירי הדיור בשנים האחרונות.

אך האם ההנחה שהדירות בישראל תמיד מתייקרות ותמיד יתייקרו היא אמת מוחלטת שאין עליה עוררין? כלל וכלל לא. ישנם אדריכלים וכלכלנים הסבורים כי בישראל אין שום בעיה של מקום לבנייה וכי קיים מודל תכנוני שבו ניתן לספק פתרונות דיור גם ל-8 ו-10 מיליון ישראלים מבלי שהמחירים יעלו. למודל הזה קוראים “מגלופוליס” ולפיו מדינת ישראל תהפוך למעין עיר מדינה, נוסח סינגפור או הונג-קונג. כל המרחב שבין חיפה לבאר שבע, מהים ועד הקו הירוק, יהיה רצף של ישובים עירוניים ועירוניים למחצה והמרחב החקלאי יצטמצם לעורף של הגליל והנגב.

מבוהלים מהתרחיש? המצדדים בהגשמת החזון הזה יטענו כי בניגוד לעמדה המקובלת, אורבניות אינה פוגעת באיכות החיים או בסביבה. ערים גדולות וחזקות, עם תושבים רבים, יכולות לכלול שטחים ירוקים רבים ולתחזק אותם ביתר יעילות. פארקים עירוניים, לשיטתם, הם חלקות טבע לא פחות טובות מיערות ושדות. אפילו טובות יותר, שכן הן זמינות לציבור הרחב.

בנוסף, מקדמי רעיון המגלופוליס הישראלי נתמכים בטענה שישראל היא מדינה קטנה וריכוזית מדי מכדי לייסד ולתחזק יותר ממטרופולין אחד. די למדינה שמשתרעת על שטח של 21 אלף קילומטרים רבועים ומאכלסת 7.8 מיליון בני אדם בעיר גדולה אחת שסביבה פרברים ובפאתיה שטחים חקלאיים. הסיבה היחידה שהמדינה לא נעה לכיוון הזה, הם יסבירו, היא שאנו שבויים מימים ימימה בתפישה מוטעית של פיזור האוכלוסייה, שמקורה בשאיפה המוקדמת של הציונות לתקוע יתד בכל פינה בארץ.

שדרות כפרבר של תל אביב

הכלכלן הנודע ד”ר יעקב שיינין, מייסד ומנכ”ל “מודלים כלכליים”, נוהג להפנות למודל של בירת אנגליה, כאשר הוא מבקש להסביר מדוע אם מתייחסים לרוב מישור החוף כאל מרחב עירוני אחד, רואים שאין במדינת ישראל בעיית צפיפות. “אם לוקחים רצועה ברוחב של 15 קילומטרים, מהחוף ועד למערבה מהקו הירוק, ומותחים אותה מחדרה עד אשדוד מתקבל שטח של 1,400 קילומטרים מרובעים. זה השטח של לונדון רבתי, שבו חיים כיום 8 מיליון בני אדם. אצלנו חיים בשטח הזה 3.5 מיליון בני אדם. זו לא צפיפות”.

לשיינין יש בשורות מרגיעות למי שרואה בעיניו ישראל שהופכת למפלצת בטון שתנועת הרכבים האינסופית מחליפה בה את אוושת העלים בעצים שבפרדס והציפורים אינן שרות בה, כי עשן הזיהום הבריח את כולן. “בכוונה אני לא משווה למנהטן כי בלונדון רבתי מיישבים 8 מיליון בני אדם מבלי לבנות גורדי שחקים בכל מקום. בלונדון תמצא מגדלים גבוהים במרכז העירוני, שזה כמו תל אביב אצלנו, ותמצא פרברים שבהם יש בתים צמודי קרקע והרבה שטחים ירוקים. מרחב מטרופוליני זה לא מרחב שאין בו בנייה צמודת קרקע ואין בו ירוק. אפשר לכלול בתוך המרחב ישובים קהילתיים וגם מרכזים עירוניים משניים למרכז העירוני של תל אביב. צריך רצף ישובים שמחוברים בתשתית תחבורתית אבל זה לא חייב להיות גוש בניינים”.

לדברי שיינין, השמירה על מרחבים כפריים בתוך מישור החוף גם ככה לא תורמת לאיכות החיים של תושבי המדינה. “פרדס במרכז לא נותן כלום. האזרח לא יכול להשתמש בו כבפארק כי זה לא שטח ציבורי, והפרדס יכול לתת יבול מצוין גם בנגב. אם ניקח את שטחי המטעים והשדות במרכז, נהפוך חצי מהם לשטחי בנייה ובחצי השני ניצור פארקים, נקבל גם יחידות דיור וגם שטחים ירוקים שאפשר לטייל בהם”.

המפתח להתהוותו של המרחב המטרופוליני נמצא, לטענת שיינין, בפיתוחה של מערכת להסעת המונים, שתאפשר תנועה מהירה מהפרברים למרכז. “כשהאמריקאים מדברים על פרברי ניו יורק הם מתכוונים לקונטיקט. זה מרחק של שעה נסיעה ברכבת. אם הייתה רכבת נורמלית לשדרות, היא הייתה פרבר של תל אביב. היית יכול לגור שם ולנסוע לעבודה בתל אביב כל יום. ישנם הרבה חסרונות בכך שיש לנו ארץ קטנה אבל גם יתרון מרכזי אחד. הכל קרוב”.

בשנה הקרובה מתכוונת הממשלה לקדם תכנית רחבת היקף להקמת מערכת להסעת המונים שתכלול רכבת פרברים בגוש דן, רכבת תחתית בתל אביב, רכבת קלה בירושלים ומטרונית בחיפה. התכנית מתוקצבת ב-100 מיליארד שקל ובמשרד האוצר טוענים כי דרוש סכום של עוד כ-150 מיליארד כדי להדביק את הפער שנפער בין מדינת ישראל למדינות המערב בתחום התשתיות לתחבורה ציבורית.

שיינין, הנחשב לאחד הכלכלנים הבכירים בארץ, סבור שמדובר בהשקעה הרבה יותר צנועה. “בפחות מ-30 מיליארד שקל ניתן לרשת את הריבוע של חדרה עד אשדוד ברכבת פרברית ולהוסיף רכבת תחתית בתל אביב ולהפוך את השטח הזה למרחב מטרופוליני נוסח לונדון רבתי. מכל המדינות המפותחות, אנחנו היחידים שאין להם רכבת נורמלית. את מה שהטורקים בנו כאן אנחנו החרבנו”.

בחזונו, רואה שיינין שלושה מרכזים מטרופולינים: תל אביב, חיפה ובאר שבע. כל מרכז כזה מאופיין בבנייה צפופה לגובה ומקיפה אותו חגורה של פרברים שבהם יש בנייה נמוכה יותר (שתיים שלוש קומות). את החגורות הללו מקיפים מרחבים של ישובים קהילתיים בעלי גוון מרווח וכפרי יותר שמתאחדים זה עם זה. “החיים במרכז העירוני, נוסח תל אביב, מתאימים לצעירים. בגיל מבוגר יותר, כאשר באים הילדים, אדם רוצה לחיות במקום כפרי ושקט יותר. הוא יכול לעבור לראש העין או לכוכב יאיר ויהיו לו חצר, שני עצים ותרנגולת. הילד יראה ירוק בעיניים והוא ישלם על זה מחיר של חצי שעה נסיעה לעבודה כל בוקר וכל ערב. בגיל מבוגר יותר כשהילדים יעזבו את הבית הוא ימכור ויחזור לעיר”.

לדבריו, התהליך כבר החל. “האסימון נפל לפני שנתיים שלוש ובעקבות משבר הנדל”ן של השנים האחרונות זה מורגש עוד יותר, כי הממשלה הבינה שחייבים להפשיר קרקע ל-50 אלף דירות בשנה. זה כמו שפעם חשבנו שישראל מתייבשת והיום מבינים שזה לא נכון. ישראל לא מתייבשת והיא גם לא תתייבש כי עולה 2 שקלים להתפיל קוב מים. על אותו משקל מבינים היום שאין בעיה של צפיפות והנדל”ן לא ימשיך להתייקר בלי גבול. אפשר פשוט להפשיר קרקעות במכרז לבנייה ולקדם הקמה של מערכת להסעת המונים. לקח לנו 60 שנה לצבור את הידע והניסיון אבל לאחרונה הדיסקט התחלף ואנחנו הולכים בכיוון הנכון לקראת מרחב עירוני גדול בין חיפה לאשדוד שמוקף בשטחים כפריים בצפון ובדרום”.

פוליטיקה של ישובים קטנים

לא כולם חולקים את השקפתו האופטימית של שיינין, שלפיה האסימון נפל למקבלי ההחלטות בתחום התכנון והבנייה. ראש המחלקה לארכיטקטורה באקדמיה בצלאל, יובל יסקי, סבור שהמדיניות הממשלתית השתנתה אך ורק ברמה הרטורית. בעשייה, ממשלות ישראל עדיין מקדמות את אזורי הספר ממניעים אידיאולוגיים, שאין להם צידוק חברתי-כלכלי.

“הרציונל המרחבי ששלט וממשיך לשלוט עד היום בחשיבה הוא לא המגלופוליס אלא פיזור הסביבתי”, טוען יסקי. “הפרויקט המרכזי של הציונות מאז קום המדינה זה תמיד לפזר את האוכלוסייה ולהתפשט טריטוריאלית ולתקוע יתדות על הקרקע. זה התכנון מגבוה.

“הביטוי הכי מובהק לכך היא תכנית שרון, שנוסחה על ידי האדריכל אריה שרון עם קום המדינה ובמסגרתה הוקמו עיירות הפיתוח. תמ”א 35, תכנית האב הנוכחית, עושה אמנם אבחנה רטורית, ומדברת על פיתוח 4 מטרופולינים עיקריים, אבל בפועל עדיין יש החלטות ממשלה על הקמת 10 ישובים בנגב כאן ו-10 בגליל שם. הפוליטיקה היא עדיין של ישובים קטנים ונקודות על הקרקע והמרכזים לא מקבלים את כל התמיכה המסיבית שהם זקוקים לה, למרות שהשוק הפרטי חזק ומכתיב מציאות אחרת”.

יסקי סבור כי גם 4 מטרופולינים – בבאר שבע, בחיפה, בתל אביב ובירושלים – הם 3 מטרופולינים יותר מדי. “מבחינת סדרי גודל, מדינה כמו ישראל יכולה לתמוך במרכז מטרופוליני אחד. כל מבנה התכנון והשליטה בארץ הוא ריכוזי. 93% מהקרקע שייכת למדינה, גופי התכנון של הממשלה מאוד חזקים ולכן ניתן לבנות ולתחזק מטרופולין אחד בלבד. צריך שינוי תפישתי של מקבלי ההחלטות: איפה צריך להשקיע את עיקר המשאבים? האם בונים עוד כבישים עוקפים לנקודות קטנות? איפה אתה מעמיס זכויות בנייה? אולי צריך לצמצמם את השטחים הפתוחים ולהשאיר יותר שטחים פתוחים באזורי הספר?”

לדבריו, אותה ‘פוליטיקה של ישובים קטנים’ גורמת לא פעם לממשלות לאשר צעדים תמוהים. “הביטוי הכי מובהק לכך הוא קיומו של משרד לפיתוח הגליל והנגב. יש תפישה של תמיכה בפריפריה שהיא לא מחויבת המציאות. אי אפשר להמשיך לתכנן שכונות בפריפריה כאילו כל העולם ואשתו רוצים לחיות שם. אלו פרויקטים לא סבירים מבחינה כלכלית. זה לשפוך כסף לשווא. ערד, למשל, תוכננה ל-60 אלף תושבים ובפועל יש בה 26 אלף. אבל הכבישים כבר תוכננו ל-60 אלף. זו רק דוגמה אחת לאופן שבו התפישה הטריטוריאלית ששולטת כאן מימי העלייה השנייה מכתיבה את מדיניות התכנון”.

האם נלמד לאהוב צפיפות?

יסקי סבור, כי המחאה החברתית שפרצה בקיץ האחרון, בתגובה לזינוק החד של מחירי הדירות בשנים האחרונות, היא תוצאה של מדיניות לקויה של שנים, שבה שיקולים לאומיים התערבבו בשיקולים חברתיים וגרמו לכך שהאוכלוסייה לא קיבלה את פתרונות הדיור שהיא זקוקה להם. חמור מכך, הוא סבור שגם אחריה לא השתנה דבר.

“אחרי כל המחאה החברתית על מחירי הדיור עדיין מדברים על 10 ישובים פה ו-10 ישובים שם והעתקה של האוכלוסייה הבדואית מהנגב. יש כאן סכיזופרניה מסוימת. במקום להזרים כסף לפריפריה כדי לתת למשפרי דיור הזדמנות לעבור מהערים לישובים קהילתיים יהיה נכון, לדעתי האישית, לאפשר למאסות באזור המרכז שאינם יכולים לעמוד יותר במחירים, להמשיך לגור ליד מקורות התעסוקה וההשכלה הקיימים. צריך לייסד ערים יותר גדולות וצפופות במרכז. לא לאפשר לרמת השרון והרצליה למכור את עצמן כמושבה אלא להעמיס עליהן אוכלוסיה”.

מדבריו של יסקי עולה, כי המעבר למדיניות תכנונית של מרכז עירוני גדול וצפוף, המוקף בפרברים שמתאחדים אלו עם אלו, איננו רק שינוי בהתנהלות ביורוקרטית ותכנונית. מדובר במהפך אידיאולוגי ומחשבתי, שצריך לעבור על החברה הישראלית כולה, משרי הממשלה עד לאזרחים הרוכשים בתים ודירות.

זהו מעבר מתרבות הממוקדת בחלוציות-חקלאית לתרבות הממוקדת במסחריות-עירונית. זהו גם מעבר מתרבות הרואה בצפיפות אנושית מטרד וחולי לתרבות הרואה בצפיפות אנושית זרז חיוני לתרבות, יצירה, יעילות כלכלית וניידות חברתית.

“ערים מקיימות זה ערים צפופות”, אומר יסקי. “וזה הוכח באלף מחקרים. עיר צפופה יכולה לתחזק מוביליות חברתית, שטחים ירוקים, תחבורה ציבורית ומערכת חינוך טוב יותר מאשר עיר שאינה צפופה. לישראל אין בעיה לתת מענה לגידול באוכלוסיה לעוד שנים רבות. יש מספיק שטח. אנשים פשוט צריכים להתרגל לרעיון של מרכז עירוני צפוף ופרברים עם בתים צמודי קרקע”.

הסקירות באתר זה נערכות על ידי מודלים כלכליים ומודלים שוקי הון. הסקירות מיועדות למטרות אינפורמציה בלבד ואין באמור בהן משום המלצה לרכישה ו/ או מכירה של נייר ערך כלשהו, או תחליף לייעוץ אישי, הדרוש לצורך ניהול ניירות ערך. הסקירות עוסקות בתחזיות, אשר במהותן אינן ודאיות. בפועל, יכולות להתרחש סטיות משמעותיות מהתחזיות, עקב גורמים רבים. לפיכך, נדרשת מיומנות מקצועית לשימוש בתחזיות, אשר אינה נחלת הכלל, ואין לעשות שימוש בתחזיות אלו ללא ייעוץ מקצועי מתאים. המידע המוצג באתר זה הינו חלקי ולא מעודכן באופן שוטף ועלולים לחול בו טעויות. מודלים כלכליים בע\”מ ומודלים שוקי הון בע\”מ אינן נושאות באחריות כלשהי לגבי החומרים הכתובים באתר. מודלים שוקי הון בע\”מ הינה חברה לניהול השקעות בניירות ערך עבור לקוחות פרטיים וגופים מוסדיים. למודלים שוקי הון בע\”מ חברה בת (בבעלות מלאה), מודלים קרנות נאמנות, המנהלת קרנות נאמנות. מודלים שוקי הון עשויה להעדיף במסגרת שירותי ניהול ההשקעות ו/או שיווק ההשקעות הניתנים על ידה את קרנות מודלים קרנות נאמנות. מודלים שוקי הון ומודלים קרנות נאמנות מחזיקות, קונות, ומוכרות, מניות, אג\”ח ומט\”ח לסוגיהן השונים הן בשוק מקומי והן בשווקי חו\”ל.

גודל פונט